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martes, noviembre 30, 2021
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Un instrumento de gestión de suelo

El Secretario de Desarrollo Territorial de la Nación explicó la problemática del acceso al suelo y elogió las políticas desplegadas por el municipio • Además cuestionó lo tendencioso y falaz de la nota de La Nación.

(Por Luciano Scatolini*) La falta de acceso al suelo formal, bien localizado y asequible es una de las principales causas que generan el déficit habitacional en la argentina y el mundo.

Para revertir esta tendencia los países desarrollan distintas estrategias y ponen en práctica diversos instrumentos de gestión, tendientes a lograr que este recurso escaso y no renovable sea criteriosamente utilizado y socialmente distribuido con equidad.

Desde las políticas urbanas países como Holanda actúan a través de la municipalización de facto del suelo urbanizable, adelantándose a la compra de macizos de tierras en forma previa a que se materialice la acción urbanística que lo valoriza. España tiene una larga historia en gestión de suelo estatalmente regulada, que entre otras cosas penaliza la especulación inmobiliaria y capta las plusvalías urbanas producto del uso más rentable que la tierra obtenga y Alemania consagra la función social de la propiedad propendiendo al uso de suelo con destino al interés común.

Nuestro país, uno de los diez más urbanizados del planeta, tiene una de las menores densidades del mundo con 16 habitantes por kilómetro cuadrado ocupando el puesto 208, densidad inferior a la despoblada Uruguay que posee 19.

A pesar de ello según datos del Registro Nacional de Barrios Populares poseemos 4.416 barrios informales, que habitan millones de familia en condiciones de hacinamiento y precariedad.

Además según datos censales el déficit habitacional por falta de acceso al suelo urbanizado también nos ofrece cifras preocupantes.

Para poder revertir esta situación las acciones que debe llevar adelante el Estado en sus distintos niveles deben ser múltiples y consistentes, bajo la premisa que “sin suelo apto no hay vivienda”.

El gobierno Nacional en Agosto de 2020 lanzó el Plan Nacional de Suelo Urbano (PNASU) que ya cuenta con adhesión de más de 10 provincias, entre ellas la Provincia de Buenos Aires que a su vez en 2012 sanciono la Ley n° 14.449 de Acceso Justo al Hábitat.

En paralelo distintos municipios del país despliegan una gama de instrumentos de gestión territorial que tiendan a revertir la inequidad y la brecha urbana, para ofrecer oportunidades reales a todos sus habitantes.

Entre ellos quiero poner en valor las políticas que lleva adelante el Municipio de Mercedes en la Provincia de Buenos Aires, el que producto de una gestión integral ha logrado por vía de asociaciones público privadas (consorcios urbanísticos) y usucapiones administrativas, conformar un Banco de Tierras que atiende parte importante de la demanda habitacional a la que las reglas del mercado no dan respuesta.

Este último instrumento está previsto en la Ley nacional 24.320 posibilitando que los poderes ejecutivos de los distintos niveles de gobierno por un acto administrativo de alcance general como es un Decreto, prescriban (incorporen al dominio del Estado) inmuebles si se dan los supuestos previstos en la norma.

Elena I. Higthon en su Código Civil comentado enuncia la naturaleza jurídica y filosófica que persigue la norma “(…) la sociedad no avanzaría con propietarios negligentes que abandonan el ejercicio de sus derechos, sino que por el contrario, ella se beneficia con hombres diligentes que, no obstante su carencia de títulos, suplen la inactividad de los que los tienen y poseyendo ininterrumpidamente durante muchos años tornan productivo lo improductivo. Con ello se satisface no sólo un interés individual, pues en definitiva el bien mayor es para la sociedad” (Bueres et al. 2007: 741 y ss.).

Desde la doctrina del derecho público el Profesor Marienhoff ha manifestado que “Para la procedencia de la prescripción o la inmemorial, no es necesario que exista consentimiento del propietario o de los sucesivos propietarios…por constituir medios adquisitivos unilaterales, no requieren ni suponen “consentimiento” alguno del propietario, sino más bien pasividad o inacción de estos y a veces negligencia de parte de ellos en la custodia de su propiedad…” (Marienhoff 1998: 199 y ss.).

En esta misma dirección tuvo oportunidad de expresarse la Corte Suprema de Justicia al señalar que por esta vía se aseguran en concreto objetivos tales como el de asegurar el afianzamiento de la vivienda familiar (Bianchi, Rodolfo J. s/ Incidente de inembargabilidad [1984]), en los que debe darse prioridad a quien realiza una gestión fructífera y socialmente beneficiosa, cumpliendo no sólo con sus derechos sino también con sus obligaciones por sobre aquel titular de dominio que abdica de su propiedad o que sólo realiza esporádicas manifestaciones, más formales o aparentes que reales (como por ejemplo el pago de impuestos a distancia).

Siguiendo estos criterios el Intendente municipal Juan Ignacio Ustarroz, dictó el Decreto n° 383/18 que prescribió en favor del municipio inmuebles conforme al plano que oportunamente dieron origen a los mismos, luego de haberse sustanciado el correspondiente expediente administrativo.

Hasta aquí la verdad de los hechos, hasta que el día 25 de noviembre el diario La Nación publico bajo el título “Denuncian que el hermano de crianza de Wado de Pedro titularizo tierras privadas”. Más allá de lo tendencioso en términos políticos del título, al vincular lo actuado por un Intendente de la Provincia de Buenos Aires en pleno ejercicio de sus facultades legales (dictar un decreto de acuerdo a lo que permite una norma) con su relación de parentesco con el Ministro de Interior de la Nación Eduardo de Pedro, que nada tiene que ver con lo decidido por el gobierno local.

Lo que no menciona el artículo es el correcto cumplimiento de los deberes de fondo y forma que realizó el intendente municipal, tal como se estableció en la sustanciación del expediente “Odda German Hugo y otros c/ municipalidad de Mercedes s/ pretensión anulatoria” tramitada por ante el Juez Luis Oscar Laserna, al rechazar la acción y condenar en costas a los demandantes, afirmando entre otros aspectos que “…el decreto cuestionado, evidencia el ejercicio de una actividad reglada en materia de prescripción adquisitiva” que no ha sido desvirtuada por los elementos probatorios ofrecidos por la familia Odda.

Tampoco el artículo hace mención alguna a las desigualdades de nuestro territorio que solo pueden ser revertidas con decisiones estatales justas y comprometidas que hagan de la tierra un espacio en el que todos los habitantes tengan derecho a vivir dignamente, producir y obtener alimentos (uno de los objetivos del uso final del suelo prescripto, a través de la cesión del predio a la Unión de Trabajadores de la Tierra) y gozar de los bienes y valores sociales y culturales que ofrece la ciudad de Mercedes para el conjunto de su población.

(*Secretario de Desarrollo Territorial de la Nación)

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